Én linje forklarer det meste
Se bort fra skatt, avdrag og transaksjonskostnader et øyeblikk. Da er avkastningen på egenkapitalen i en belånt bolig ren aritmetikk: leieoverskuddet pluss verdistigningen, minus renten på lånet, delt på egenkapitalen. Settes den lik indeksfondets avkastning, faller terskelen ut av seg selv.
- y*
- netto yield boligen må ha: (leie − ledighet − drift − vedlikehold) ÷ totalpris
- R
- forventet avkastning i indeksfondet
- B
- belåningsgrad
- r
- lånerente
- g
- årlig verdistigning på boligen
Legg merke til fortegnet: terskelen beveger seg mot renten når belåningen øker, og bort fra indeksfondets avkastning. Så lenge du låner billigere enn indeksfondet gir, senker mer gjeld kravet til yield — og øker samtidig alt du kan tape. Med tall:
Grafene under bruker ikke denne formelen, men en år-for-år-simulering med avdrag, skatt, salgsomkostninger og reinvestering av overskudd. Formelen er snarveien; simuleringen er fasiten.
Tre terskler, ikke én
«Gir det mening» er tre forskjellige spørsmål, og de har tre forskjellige svar. Å slå indeksfondet er det laveste kravet når renten er lav — å få boligen til å betale sine egne avdrag er det klart høyeste. Mellom kurvene ligger boliger som lønner seg på papiret, men som krever at du sprøyter inn penger hver måned i mange år.
Nødvendig netto yield mot belåningsgrad
Vis som tabell
Hvor mange holder egentlig mål?
Hver prikk er en leilighet jeg har regnet på, med kjøpesum, oppussing, leie og driftskostnader slik de faktisk sto. Yielden er regnet om til netto — etter ledighet, drift og vedlikehold — slik at den kan sammenlignes med tersklene over. Flytt på renten eller belåningsgraden i panelet, og se hvor mange prikker som skifter farge.
Netto yield mot totalpris
Vis alle 62 som tabell
Hva kan du by?
Snu regnestykket: yielden er gitt av leien og prisen, så låser du yielden, faller maksprisen ut. Fordi driftskostnadene stort sett følger leien, blir svaret lineært — én multiplikator du kan gange månedsleien med på visningen. Trykk deg gjennom soveromsradene og juster arealene til det du faktisk ser på.
- y*
- yielden du krever — hentet fra tersklene lenger opp, så den følger rente, belåning og verdistigning
- drift
- felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og strøm, som andel av leien
- dok
- dokumentavgift, 2,5 % for selveier og 0 for borettslag
Multiplikatoren er hele svaret: alt annet — soverom, areal, bydel — påvirker bare hvilken leie du kan ta.
Maks kjøpesum og pris per kvadratmeter
Rediger leie og areal direkte i tabellenMaks kjøpesum mot månedsleie
Vis som tabell
De to tallene du ikke kjenner
Yield og kjøpesum kan du regne ut på visning. Renten de neste femten årene og verdistigningen i samme periode kan du ikke. Rutenettet viser hvor mye bedre eller dårligere boligen kommer ut enn indeksfondet, målt i prosentpoeng årlig avkastning, for hver kombinasjon — med boligen og belåningen du har satt opp nå.
Meravkastning bolig mot indeksfond
Prosentpoeng per år · blått = boligen vinnerVis som tabell
Samme krone, to steder
Begge kurvene starter med den samme egenkapitalen og mottar nøyaktig de samme innskuddene til samme tid: hver måned boligen går i minus, får indeksfondet det samme beløpet. Går boligen i pluss, plasseres overskuddet i fond. Kurvene viser hva du sitter igjen med etter skatt hvis du selger det året.
Netto formue etter skatt ved salg
Vis som tabell
Hvor blir leien av
En bolig med 6 % brutto yield kan fint gå 4 000 kroner i minus hver måned. Nedbrytningen under viser hvorfor: avdraget er ikke en kostnad, men det er en utbetaling — og driftskostnadene som ikke står i annonsen spiser resten.
Fra brutto leie til kontantstrøm, per måned år 1
Avdrag er sparing, ikke kostnad — men må betalesVis som tabell
Det aritmetikken ikke ser
Modellen sammenligner forventede kroner. Den sammenligner ikke risiko, tid eller fleksibilitet — og der er de to alternativene ikke i nærheten av hverandre.