Hvilken yield må boligen ha?

Én linje forklarer det meste

Se bort fra skatt, avdrag og transaksjonskostnader et øyeblikk. Da er avkastningen på egenkapitalen i en belånt bolig ren aritmetikk: leieoverskuddet pluss verdistigningen, minus renten på lånet, delt på egenkapitalen. Settes den lik indeksfondets avkastning, faller terskelen ut av seg selv.

Tre terskler, ikke én

«Gir det mening» er tre forskjellige spørsmål, og de har tre forskjellige svar. Å slå indeksfondet er det laveste kravet når renten er lav — å få boligen til å betale sine egne avdrag er det klart høyeste. Mellom kurvene ligger boliger som lønner seg på papiret, men som krever at du sprøyter inn penger hver måned i mange år.

Legg merke til hva kurvene ikke svarer på. De sammenligner krone mot krone, så hver belåningsgrad langs aksen setter ulike beløp i arbeid. Har du i stedet en fast sum — si én million — og spørsmålet er om den hører hjemme i lånet eller i fondet, slår du på Resterende egenkapital i indeksfond i panelet. Da låses beløpet, og kapittelet under svarer på det i kroner.

Inn i lånet, eller inn i fondet?

Nå er beløpet låst. Hver krone du ikke binder som egenkapital i boligen, står i indeksfondet ved siden av — og alternativet er å ikke kjøpe, med hele beløpet i fondet. Det alternativet bryr seg ikke om hva belåningsgraden er, så det er en rett strek tvers over grafen, mens boligen flytter seg: lav belåning er mye i boligen og lite i fondet, høy belåning motsatt. Under den laveste belåningsgraden pengene rekker til, kan boligen ikke kjøpes i det hele tatt — den strekningen er skravert.

Hvor mange holder egentlig mål?

Hver prikk er en leilighet jeg har regnet på, med kjøpesum, oppussing, leie og driftskostnader slik de faktisk sto. Yielden er regnet om til netto — etter ledighet, drift og vedlikehold — slik at den kan sammenlignes med tersklene over. Flytt på renten eller belåningsgraden i panelet, og se hvor mange prikker som skifter farge.

Hva kan du by?

Snu regnestykket: yielden er gitt av leien og prisen, så låser du yielden, faller maksprisen ut. Fordi driftskostnadene stort sett følger leien, blir svaret lineært — én multiplikator du kan gange månedsleien med på visningen. Trykk deg gjennom soveromsradene og juster arealene til det du faktisk ser på.

De to tallene du ikke kjenner

Yield og kjøpesum kan du regne ut på visning. Renten de neste femten årene og verdistigningen i samme periode kan du ikke. Rutenettet viser hvor mye bedre eller dårligere boligen kommer ut enn indeksfondet, målt i prosentpoeng årlig avkastning, for hver kombinasjon — med boligen og belåningen du har satt opp nå.

Samme krone, to steder

Begge kurvene starter med den samme egenkapitalen og mottar nøyaktig de samme innskuddene til samme tid: hver måned boligen går i minus, får indeksfondet det samme beløpet. Går boligen i pluss, plasseres overskuddet i fond. Kurvene viser hva du sitter igjen med etter skatt hvis du selger det året.

Hvor blir leien av

En bolig med 6 % brutto yield kan fint gå 4 000 kroner i minus hver måned. Nedbrytningen under viser hvorfor: avdraget er ikke en kostnad, men det er en utbetaling — og driftskostnadene som ikke står i annonsen spiser resten.

Tiden din, og året du flytter inn

Alt over teller kroner inn og ut av konto. To ting teller det ikke: timene du legger ned, og at du kan flytte inn i boligen det siste året og selge skattefritt. Begge er store nok til å snu svaret — i hver sin retning.

Timene prises til det en time er verdt for deg og legges i indeksfondet i stedet, år for år — det er hva de faktisk koster. Botidsåret fjerner 22 % gevinstskatt, men leien stopper, driftskostnadene slutter å være fradragsberettiget, og du må flytte to ganger. Det som står igjen, er det du sitter igjen med for hele greia.

Det aritmetikken ikke ser

Modellen sammenligner forventede kroner. Den sammenligner ikke risiko, tid eller fleksibilitet — og der er de to alternativene ikke i nærheten av hverandre.